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房地产开发七大成本分解:5780元/平方

房地产开发七大成本分解:5780元/平方

房地产开发的七大成本主要包括:土地成本、建安成本、配套成本、财务成本、管理成本、销售成本、税费成本!

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房价构成

一、土地成本 :2295元/m2

土地成本:这是房地产开发的最主要成本,通常占总成本的30%-50%。土地成本包括土地出让金、土地增值税、土地使用权出让合同约定的附加费用等。

土地成本也就是咱们常说的楼面价;由地价和容积率决定!

土地成本=3000000元/亩÷667平方/亩÷2.0÷98%=2295元/m2;

假如:

1、ZF地价300万/亩,容积率规定2.0;

2、容积率指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率,它的计算公式为:容积率=建筑面积/用地面积。比如,一个项目总占地20万㎡,总建筑面积40万㎡,容积率就是2.0。

3、98%是可销售面积,因为大概2%左右的公共服务设施不能销售,比如:物业用房、老年活动用房、党建中心、公共厕所、文化活动站等等;

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土地成本

二、建安工程费用 :1930~2000元/m2

1、土建工程:1250元/平方2、水电工程:150元/平方3、地暖工程:45元/平方4、消防工程:55元/平方5、土方工程:15元/平方6、桩基工程:50元/平方7、门窗工程:120元/平方8、电梯工程:70元/平方9、外墙保温:75元/平方10、外墙真石漆:55元/平方11、栏杆百叶:30元/平方12、其他工程:15元/平方

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建安成本

三、配套成本:700元/m2

(1)综合配套费用: 140元/m2

1、市政建设配套:120元/m2

2、城市义务教育配套:20元/m2

(2)专项配套工程费用:168元

1、供水设施配套费:25元/m2

2、管道供气设施配套费 :18元/m2;

3、集中供热设施配套费: 35元/m2;

4、供电设施配套费 :90元/m2;

(3)服务性收费:13元/m2

1、规划技术服务费:2元/m2

2、日照分析费:1.21元/m2

3、建材产品质量检测服务费:5.8元/m2

4、沉降观测费:1.91元/m2

5、房产测绘费:1.91元/m2

6、地籍测绘费:0.17元/m2

(4)室外配套费用 :300元/m2

1、室外景观、道路 等费用:250元/m2

2、雨污管网设施费用: 25元/m2

3、路灯、监控等弱电费用: 15元/m2

4、其他配套费用: 10元/m2

(5)前期工程费用:80元/m2

包括钎探、规划、设计、监理、三通一平等等费用!

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配套成本

四、管理成本:150元/m2;

管理成本:包括人员工资、办公费、差旅费、咨询费等,通常占总成本的2%-3%;

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五、销售成本:250元/m2;

销售成本:包括广告宣传费、销售人员工资、中介费、营销活动费用等,通常占总成本的3%-5%;

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销售成本

六、税费成本: 500元/m2

税费成本:包括土地增值税、企业所得税、房产税、印花税、城市维护建设税等,通常占总成本的9%-11%。

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财务成本

七、财务成本: 100元/m2

财务成本:主要包括银行贷款利息、债券利息、其他融资费用等,通常占总成本的3%-5%;

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不可控因素

八、合计成本:6000元/m2

写在最后:

房地产企业的利润:

房地产企业的净利润其实只有10%左右,并不像很多人说的那么暴利。

土地成本和企业所缴纳的税费占比已经超过50%,是房地产企业成本的重头,并且近些年这两项成本还在持续攀升。同时,建安成本的弹性最大,不同房企的控制占比也会不一样,但随着原材料以及人工成本的持续上涨,成本也在逐渐增加!再加上近些年各城市对房价的调控,最后开发商的利润也仅在10%左右,小规模的房企更是低于此比例。

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